in Investiții

Am vrut să investesc în imobiliare, dar am realizat că-s sărac

De ceva timp mă tot bate gândul să cumpăr un apartament sau o casă în ideea e că nu vor fi mereu vremuri bune, iar o proprietate imobiliară este cea mai sigură metodă de a-ți prezerva capitalul. Odată ce ai un loc unde te poți întoarce în caz că toate planurile ți se dau peste cap te ajută să gândești mai limpede și să riști mai mult pe alte planuri (business/bursă).

Astfel, am început să mă orientez spre un apartament în ideea că voi sta în el pe termen scurt, iar pe termen lung îl pot oferi în chirie. Un apartament cu două camere într-un bloc construit după 1980, într-o zonă accesibilă către universități/centru ar fi fost ideal. Zic “ar fi fost” pentru că din prima zi în care m-am uitat peste ofertă am realizat că ori piața a luat-o razna, ori sunt eu prea sărac.

Aș putea scrie despre toate variantele și proiectele pe care le-am analizat, dar concluzia o știe deja toată lumea: prețurile au crescut enorm. Indiferent cum o dai, blocuri vechi sau cu termen de finalizare 2022-2023, zone bune sau mai puțin bune, plata cash sau credit, nu găsesc nimic rezonabil.

Pe de o parte, înțeleg că o criză nu ar face piața să scadă mult. Un oraș universitar precum Iașiul va avea mereu flux de studenți, companiile de tehnologie se extind tot mai mult, atrăgând oameni din orașele/satele de lângă și astfel nevoia de chirie va crește constant.

Pe de altă parte, care e logica unei investiții în imobiliare pentru că, analizând randamentul, nu o mai înțeleg?

Randamentul unei investiții imobiliare în 2022

În cel mai bun caz, oferi în chirie un apartament cu 7% / an. Iar aici vorbim doar de cât faci din chirie timp de 12 luni într-un apartament vechi de peste 30 de ani (care se apreciază mai puțin ca preț sau poate chiar își pierd din valoare în 10-20 ani). Dacă vorbim de apartamente noi, cel mai bun randament l-am calculat la 5% pe an.

Iar aceste calcule le-am făcut superficial, fără să iau în calcul impozitele, costuri de renovare și timpul pierdut. Să presupunem totuși că reușești să găsești un “pont”, un bloc după 1990 într-o zonă “ok” cu un randament real (luând în calcul taxe/impozite/costuri posibile cu reparații) de 5%.

Merită toată bătaia de cap cu achiziția unui apartament și administrarea unor chiriași pentru un randament de 5%? Merită timpul pierdut doar pentru a te considera proprietar?

Prețurile la materiale au crescut, cerere este, lumea cumpără, dezvoltatorii construiesc, traficul se îngreunează peste tot… “asta e piața”. Iar gândirea comună a devenit ori să cumperi acum scump, ori mai târziu mai scump.

Nu spun că o investiție în imobiliare nu ar fi ceva bun ca protecție împotriva inflației sau ca diversificare financiară dacă deja ai investit considerabil la bursă, dar la prețurile actuale și la randamentul oferit prefer să spun pas.

Uitându-mă cum lumea se aruncă la apartamente noi în zone unde în maxim 2 ani traficul va fi sugrumat cu totul și mulți dintre “investitori” cumpără în ideea de a le oferi în chirie, mi se trage un semnal de alarmă. De obicei, urmarea spiritului de turmă nu e cel mai eficient mod de a investi, iar când majoritatea urmăresc aceeași investiție, mai este ea una bună?

Am citit aici o analiză mai amănunțită care m-a convins că, într-adevăr, sunt prea sărac pentru investiții în imobiliare. Și aici un editorial oarecum în temă.

Articol updatat pe

Scrie un comentariu

Lasă un comentariu